土地使用权转让过程中应该注重哪些法律问题?土地使用权转让的优势在于转让后没有债权债务关系,转让后无需办理抵押登记,缺点在于转让税费(增值税及附加、契税、土地增值税)过高,导致拿地成本上升。因此,这种土地使用权方法主要用于两种情况: 目标公司的债权债务过于复杂,在收购股权时可考虑转让土地; (2)目标公司除了目标土地之外,还有其他资产、财产或业务,在出现不良剥离的情况下,或在对方不愿意转让其股权时,可考虑转让土地。 应着重处理实际转让过程中的下列法律问题: 首先,转让土地的受让人必须是土地的合法使用权人:受让人必须是《国有土地使用权出让合同》中规定的土地使用者; 二、转让土地存在闲置风险的处理:土地闲置满一年不满两年的,应要求转让方支付土地闲置费的20%;如果土地闲置期超过2年的,如转让方无法取得国土部门批准延期动工的批复,且转让方无相关担保,则 B公司应在可能的情况下,随时无偿收回土地; 第三,转让土地是一种国有资产,应遵循法律程序:为避免国有资产流失,转让土地是一种国有资产,必须经过国有资产管理部门的批准,比如联交所挂牌,否则转让土地无效; 划拨土地的转让:除军事空置用地外,不得直接转让(经市、县人民政府批准,可收回招拍挂出让或补办出让手续,补交出让金); 土地抵押的处理:拟受让土地已经抵押,不得转让,同时也不能办理转让手续,只有在解除抵押后,才能转让土地, A公司解押的资金最好由 A公司解决,如 A公司无资金, B公司可提供全额担保; 6.未达到法定转让条件(投资额25%)的处理: A公司可根据 B公司规划设计条件,将25%的股份转让给符合转让条件的人。未达到25%转让条件的作业点(以下内容仅供参考,视公司具体情况而定): 如果 A公司开发和建设的资金不足,可以通过借款解决,但 A公司必须提供全额担保,以保证资金的安全; 开发建设必须符合 B公司的规划和设计条件;如不符合 B公司条件的移交,需重新规划设计,拆除重建,造成资金和时间成本浪费; ③ B公司以 A公司名义派出管理团队施工(需事先签订类似委托代建合同),但不收取任何费用。这样更有利于控制进度、资金安全、工程质量以及施工单位之间的联系等;在实施步骤中,应首先签订合作协议,根据转让方案规定条件和双方权利义务。在土地使用权转让价格达到25%时,另一方应以双方同意的价格进行转让。
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