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土地使用权转让过程中应该注重哪些法律问题?

2020-9-16 11:46| 发布者: Wastemeow| 查看: 26| 评论: 0|来自: 吃土了

摘要: 土地使用权转让过程中应该注重哪些法律问题?土地使用权转让的优势在于转让后没有债权债务关系,转让后无需办理抵押登记,缺点在于转让税费(增值税及附加、契税、土地增值税)过高,导致拿地成本上升。因此,这种土 ...
土地使用权转让过程中应该注重哪些法律问题土地使用权转让的优势在于转让后没有债权债务关系,转让后无需办理抵押登记,缺点在于转让税费(增值税及附加、契税、土地增值税)过高,导致拿地成本上升。因此,这种土地使用权方法主要用于两种情况:
目标公司的债权债务过于复杂,在收购股权时可考虑转让土地;
(2)目标公司除了目标土地之外,还有其他资产、财产或业务,在出现不良剥离的情况下,或在对方不愿意转让其股权时,可考虑转让土地。
应着重处理实际转让过程中的下列法律问题:
首先,转让土地的受让人必须是土地的合法使用权人:受让人必须是《国有土地使用权出让合同》中规定的土地使用者;
二、转让土地存在闲置风险的处理:土地闲置满一年不满两年的,应要求转让方支付土地闲置费的20%;如果土地闲置期超过2年的,如转让方无法取得国土部门批准延期动工的批复,且转让方无相关担保,则 B公司应在可能的情况下,随时无偿收回土地;
第三,转让土地是一种国有资产,应遵循法律程序:为避免国有资产流失,转让土地是一种国有资产,必须经过国有资产管理部门的批准,比如联交所挂牌,否则转让土地无效;
划拨土地的转让:除军事空置用地外,不得直接转让(经市、县人民政府批准,可收回招拍挂出让或补办出让手续,补交出让金);
土地抵押的处理:拟受让土地已经抵押,不得转让,同时也不能办理转让手续,只有在解除抵押后,才能转让土地, A公司解押的资金最好由 A公司解决,如 A公司无资金, B公司可提供全额担保;

6.未达到法定转让条件(投资额25%)的处理: A公司可根据 B公司规划设计条件,将25%的股份转让给符合转让条件的人。未达到25%转让条件的作业点(以下内容仅供参考,视公司具体情况而定):
如果 A公司开发和建设的资金不足,可以通过借款解决,但 A公司必须提供全额担保,以保证资金的安全;
开发建设必须符合 B公司的规划和设计条件;如不符合 B公司条件的移交,需重新规划设计,拆除重建,造成资金和时间成本浪费;
③ B公司以 A公司名义派出管理团队施工(需事先签订类似委托代建合同),但不收取任何费用。这样更有利于控制进度、资金安全、工程质量以及施工单位之间的联系等;在实施步骤中,应首先签订合作协议,根据转让方案规定条件和双方权利义务。在土地使用权转让价格达到25%时,另一方应以双方同意的价格进行转让。

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