若能取得国有土地使用权出让宅基地，转让是合法的

    国有土地使用权，宅基地没取得使用的权利。一般这种情况下，宅基地买卖的效力是无效。但在宅基地被收归国有后，宅基地的转让应认定为一个有效的转让，这也叫做国有土地使用权出让。

    案件分析①1990年4月20日，被告王某芬与原告王某珍签订建筑房屋买卖合同协议，内容有约定；原告将位于石景山区模式口某号房屋以1200元的价格卖予被告。由于该房屋属土地属于集体性质的宅基地，且被告当时属于居民户口，原告认为根据有关法律，行政法规强制性规定，农村私人住房买卖双方应当无效。

现在，原告向法院提出“497”的请求：1.被告要求确认出售房屋合同效力；判令被告将石景山区某房屋返还给了原告；3.由被告承担诉讼费用。被告人王某珍认为，第一，原被告双方于1990年同意出售房屋，履行纳税和其他交易程序；第二，出售的房屋位于1984年国家收归国有的土地上，属于农村集体土地，不属于私有房屋。因此，原告的诉讼服务请求法院不同意。

    法院判决

    北京市石景山区人民法院认定，原被告订立的买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反禁止效力的法律规范，应当有效，且被告在买卖该院房屋经行政主管部门批准后重建房屋，有权依法重建房屋。判决：驳回原告诉讼请求。

    案件评析

这里，关键问题在于：原、被告买卖房屋时所签订的房屋买卖合同，其法律效力如何涉及农村宅基地转让？在正常情况下，出售宅基地的有效性，当然是无效的，也就是说，原则上公认有效的例外无效。但是由于买卖双方是同一集体经济组织的成员，因此在宅基地审批后，合同可以被认定为有效。

虽然目前法律、法规禁止农村宅基地交易，但因原被告之间已交往多年，这些协议的性质已相同多年，根据历史条件和现实情况判断买卖是否有效，有失公允。1984年之前的房屋纠纷为农村宅基地，国内是征用后的宅基地，加上集体经济组织被撤销，从集体所有制向国家所有制改变宅基地的性质。参与买卖交易行为的宅基地，190年来，已非农村经济组织，故原告以侵犯了购买和农村居民点土地出让，可能不会被不成立禁令无效合同的主张进行销售。