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土地一级开发是什么?都有哪些开发模式呢?

2020-4-8 21:40| 发布者: zengjian| 查看: 961| 评论: 0

摘要: 土地一级开发:是由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿。并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平” ...
土地一级开发:是由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿。并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
从空间上来讲,土地进行一级市场开发研究主要内容可分为成片(或连片)开发及分片开发两类,当然,这只是一种约定俗成的说法,在法律上还没有明确的规模指标界定;从时间上来讲,一种是可以先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式,另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式。从性质上来讲,一类是存量一级开发,包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目,另一种是增量一级开发,包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。


根据土地一级开发的不同类型和过程,主要有五种开发模式:
首先,切腊肉类型:谁看上哪一块就割给谁,开发商,用地单位做好自己的小学和中学的发展,这种教学方式的好处是政府无需投入,缺点是政府投资收益也低,城市发展整体设计规划难以实施,开发工作进度无法掌控、保障,尽管我们国家三令五申强调,今后经营性城市经济建设发展用地将一律先由美国政府信息进行管理一级开发,再进入土地市场,但割腊肉方式仍将会不断延续相当长的时间,这是无可奈何的事情,在缺乏大额资本保证的情况下,很多规则是苍白的。
第二,指婚式(即五统一):成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发,好处是政府收益相对丰厚。缺点是政府需要大量铺垫资金,开发进度慢,没钱的地方玩不起,更等不起。
第三,招亲式:政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发,根据土地使用权的转移与否及分利办法不同,在实际操作中又衍生为多种形式。如一级开发不发生土地使用权转移的委托式,实际上相当于工程承包,也可以发生两次土地使用权转移,即政府将生地出让给一级开发商,开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商。另一种叫“生地出让-熟地回购”,即一级开发成熟后再由政府收储统一上市,在政府与一级开发商的分利办法上有一个固定资产收益、溢价分成、固定成本收益+溢价分成及完全不同市场实际操作等几种,在惠州市政府与中信深圳企业集团公司一级开发合作中,政府工作作出了土地增值收益全部归中信的承诺。
第四,新城公司风格:直接成立新城市公司垄断一级开发运营。优势为政府主导,缺点与市场脱节,甚至滋生腐败。
第五,借壳上市类型:目前国内土地证券仍为空白,可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发,借壳上市融资,其缺点是政府容易陷入被动,如香港华润曾经操作的10平方公里,海南,香港中国华润石梅湾项目操作就是利用这种形式的。


土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程,包括土地使用权的转让、租赁、抵押等房地产,例如,房地产二级市场,土地使用者经过开发建设,将新建的房地产销售和租赁市场,即一般指第一批商品房进入流通领域的交易形成的市场。
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